Baufinanzierung: Wann man das Gespräch mit der Bank führen sollte

TL;DR

• Finanzierungsgespräch vor dem ersten Entwurf — nicht danach
• Ohne Budgetklarheit ist Planung Wunschdenken
• Eigenkapital: Mindestens 20 % der Gesamtkosten empfehlenswert
• Nebenkosten der Finanzierung (Bereitstellungszinsen) einplanen
• Mehrere Angebote vergleichen — Zinsdifferenzen von 0,3 % kosten über 20 Jahre viel Geld

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Warum das Finanzierungsgespräch zuerst kommt

Thomas Hoffmann erklärt im Erstgespräch-Kontext: Bevor ein Entwurf entsteht, muss klar sein, was das Haus kosten darf — nicht was man sich wünscht, sondern was finanziell trägt.

Büdenbender führt die Bedarfsanalyse bewusst vor der Entwurfsphase durch — und Teil dieser Analyse ist die Budgetklärung. Wer erst einen Entwurf zeichnen lässt und danach merkt, dass die Bank nur 80 % davon finanziert, hat Zeit und Nerven verloren.

Was das Finanzierungsgespräch klären sollte

1. Maximales Darlehensvolumen Wie viel Kredit wird gewährt? Faustformel: Die monatliche Rate sollte 30–35 % des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen.

2. Eigenkapitalquote Mindestens 20 % Eigenkapital wird empfohlen — damit sind Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch meist gedeckt. Wer unter 10 % Eigenkapital hat, zahlt deutlich höhere Zinsen.

3. Zinsbindung Bei niedrigen Zinsen lange Zinsbindung wählen (15–20 Jahre). Bei hohen Zinsen kurze Bindung und frühere Umschuldungsmöglichkeit prüfen.

4. Tilgungsrate Mindestens 2 % Anfangstilgung. Bei 1 % dauert die Rückzahlung oft 40+ Jahre.

5. Förderprogramme vorab kennen KfW-Darlehen müssen vor Baubeginn beantragt werden. Die günstigeren Konditionen lohnen sich — aber die Frist ist entscheidend.

Nebenkosten der Finanzierung

Matthias Büdenbender weist darauf hin, dass Bauherren auch die Nebenkosten der Finanzierung einplanen sollten:

• Bereitstellungszinsen: Wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird, fallen ab einem bestimmten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen an (typisch 0,25 %/Monat)
• Schätzgebühr: Die Bank schätzt das Grundstück und/oder das Haus — 300–600 €
• Teilauszahlungszuschläge: Bei Abruf in Tranchen

Mehrere Angebote vergleichen

Ein Zinsvorteil von 0,3 % klingt klein. Auf ein Darlehen von 400.000 € über 20 Jahre bedeutet es jedoch ca. 15.000–20.000 Euro Ersparnis. Der Vergleich lohnt sich — über eine Hausbank, Direktbanken und unabhängige Finanzierungsvermittler.